Garanties en aansprakelijkheid

Als aannemer verstrekt u vaak garanties op het werk of op specifieke onderdelen ervan. Dit wordt meestal vastgelegd in een aannemingsovereenkomst of in het bestek. Echter, kan de nieuwe eigenaar of opdrachtgever (hierna verkrijger) wel een beroep doen op deze garanties als vele jaren na de oplevering een gebrek wordt ontdekt of kan hij u op een andere manier aansprakelijk stellen? Als een verkrijger na oplevering een gebrek ontdekt en de garantietermijn is nog niet versteken, kan hij u inderdaad aanspreken op de afgegeven garanties. Zelf sluit de aannemer bij voorkeur overeenkomsten met onderaannemers/leveranciers waarin hij de overeengekomen garanties met de verkrijgers één-op-één aan hen doorlegt. De aannemer zal dan de betreffende onderaannemer/ leverancier aanspreken om een geconstateerd gebrek te herstellen.  Maar hoe verhoudt een garantie zich tot een verborgen of ernstig gebrek in relatie tot de wet?

WETGEVING

De wet bepaald dat een aannemer gebreken binnen redelijke termijn moet herstellen en daar ook de gelegenheid toe moet krijgen. De eventuele gevolgschade kan de verkrijger volgens de wet ook claimen bij de aannemer. De verkrijger moet een gebrek echter zo spoedig mogelijk melden bij de aannemer, zodat de aannemer snel kan ingrijpen om grotere schade te voorkomen.

Is de wet onverkort van toepassing dan zullen vorderingen wegens gebreken aan het werk pas na 20 jaar verjaren. Een belangrijke reden om niet standaard op de wet te vertrouwen, maar gebruik te maken van contractvoorwaarden zoals de UAV 2012 of AVA 2013.

Heeft u bekende verborgen gebreken verzwegen, dan kan uw aansprakelijkheid niet worden uitgesloten of beperkt.  Als laatste heeft de verkrijger zelf ook een onderzoeksplicht en gebreken die hij bij oplevering had moeten ontdekken zijn derhalve nooit voor uw rekening. Deze regels zijn echter niet van dwingend recht, partijen mogen daarvan afwijken. Dat gebeurt ook in de diverse garantieregelingen en het gebeurt ook in de UAV 2012 en AVA 2013.

CONTRACTUEEL

Garanties en/of aansprakelijkheden worden contractueel vastgelegd in voorwaarden zoals de UAV, AVA, SWK of andere vormen. Vervolgens worden in de aannemingsovereenkomsten of in het bestek de concrete garantiebepalingen opgenomen.

UAV 2012/AVA 2013
In de UAV 2012 geldt bijvoorbeeld dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is, tenzij er:

• Garanties zijn afgegeven => dan aansprakelijk voor de duur van de gegeven garantie voor het betreffende onderdeel (eventueel doorgelegd naar de onderaannemer/leverancier)
• Sprake is van een tijdig gemeld verborgen gebrek dat bij oplevering redelijkerwijs niet kon worden ontdekt en is toe te rekenen aan de aannemer => dan nog 5 jaar aansprakelijk
• Sprake is van een tijdig gemeld ernstig gebrek dat bij oplevering redelijkerwijs niet kon worden ontdekt en is toe te rekenen aan de aannemer => dan nog 10 jaar aansprakelijk

Garantieregelingen

Veel nieuwbouw woningen kennen garantieregelingen zoals SWK-garantie, Woningborg of Bouwgarant. Deze regelingen zijn een aanvulling op de koop-/ aannemingsovereenkomst. In deze regelingen wordt in de basis een garantietermijn van 6 jaar geboden, ingaande 3 maanden na oplevering en voor een aantal onderdelen geldt veelal een kortere garantietermijn en soms zijn zaken zelfs ook uitgesloten van garantie. Voor verdere informatie over de specifieke garantietermijnen of voor overige informatie betreffende garantieregelingen verwijzen wij u naar onderstaande websites :

• Bouwgarant : bouwgarant.nl
• SWK : swk.nl
• Woningborg : woningborg.nl
• Nationale Borg : nationaleborg.nl

Afbouwgaranties

Uw aansprakelijkheid stopt dus niet als een (bouw)project is afgerond. Maar wat gebeurt er als u tijdens de bouw failliet gaat? Als aannemer wil u graag, in termijnen of per bouwfase, voorschotbetalingen ontvangen om het project te kunnen realiseren. Maar wat gebeurt er met dit geld als u  vervolgens failliet gaat? Kort gezegd; dan is het geld weg. De verkrijger krijgt wel een vordering op de failliete boedel, maar moet dan afwachten hoeveel geld daar nog van terug komt. Om dit (groten)deels te voorkomen kan een verkrijger zelf een afbouwgarantie kopen, maar kan hij ook een aannemer kiezen die een afbouwgarantie van een garantie instelling als Bouwgarant, Woningborg of SWK voor zowel nieuw- als verbouw kan bieden. De afgegeven afbouwgarantie is dan een aanvulling op de koop- en aannemingsovereenkomst. Gaat de aannemer tijdens de bouwfailliet, dan krijgt de verkrijger door de insolventiewaarborg de extra kosten vergoed en zorgt de waarborgende instantie voor de afbouw. Een zekerheid die met name particuliere verkrijgers zal aanspreken.

VERZEKERINGEN

 (Afbouw)garanties en aansprakelijkheden roepen in relatie tot verzekeringen vaak vragen op. Is een verstrekte (afbouw)garantie wel een verzekerde (afbouw)garantie of is de dekking van een Constructieverzekering (CAR) of Bedrijfs- of Beroepsaansprakelijkheidsverzekering (AVB/BAV) voldoende als het gaat om verstrekte (afbouw)garanties en/of productaansprakelijkheid, vragen die een nadere inhoudelijke toelichting behoeven.

Verzekerde garantie

Een verstrekte garantie is zo sterk als de solvabiliteit van de garantieverstrekker. Wanneer de garantieverstrekker in financiële problemen komt, heeft de verkrijger geen zekerheid meer ten aanzien van de verstrekte garanties. Veelal gaat het om garanties die de zekerheid bieden dat het werk of product de gegarandeerde eigenschappen gedurende een overeengekomen periode zal bieden. Er zijn twee varianten in de markt te herkennen:

1. bescherming van de verkrijger of aannemer bij insolventie van de garantieverstrekker;
2. bescherming van de garantieverstrekker voor een cumulatierisico.

Verzekerde garanties zijn veelal proces of product gestuurd, met slechts een beperkt aantal verzekeraars of borgtochtmaatschappijen die betrokken zijn. Deze partijen zijn terughoudend voor lange termijnrisico’s omdat het inschatten van de situatie over een periode van meerdere jaren lastig is. Naast langetermijn oplossingen bieden SWK, Woningborg en Nationale Borg oplossingen voor de korte termijn oftewel oplossingen zoals een borgstelling, waarborgregeling en/of bankgaranties. Gezien de duur van de aansprakelijkheidstermijnen die de verkrijger en een aannemer wettelijk en/of contractueel lopen is een lange termijn oplossing vaak de meest geschikte oplossing.

Constructieverzekering (CAR)

De CAR is een korte termijn oplossing en biedt dekking voor materiele schaden en/of het verloren gaan van (bouw)materialen in de bouw- en onderhoudstermijn. Op het werk of product afgegeven garanties worden in de bouw- of onderhoudstermijn veelal doorgelegd naar de betreffende onderaannemer/leverancier.

Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (AVB)

Op de AVB is normaliter de productaansprakelijkheid verzekerd. Productaansprakelijkheid dekt schade aan derden door het geleverde werk of product oftewel de gevolgschade van een gebrekkig werk of product en niet de schade of gebrek aan het geleverde werk of product zelf.
Daarnaast is van belang op welke wijze de AVB omgaat met bovenwettelijke aansprakelijkheid voortvloeiend uit boete-, garantie- en vrijwaringsbedingen en welke uitsluitingen van toepassing zijn als het gaat om (op)geleverde zaken, producten en/of diensten. Kortom, een AVB-polis dekt garanties slechts in zeer beperkte mate. Maatwerk is noodzakelijk en voor de verkrijger is het aan te bevelen inzicht te hebben in de AVB-polis van de aannemer.

Ontwerpaansprakelijkheidsverzekering (OAV)

Als laatste kan dekking voor zaak- en/of vermogensschade door een gebrekkig werk of product eventueel geboden worden door een OAV, eventueel met 5 jaar uitloop bij beeindiging van de verzekering. Voorwaarde voor dekking is wel dat er sprake moet zijn van een ontwerpfout. Zonder deze voorwaarde geen dekking en is de OAV in feite niets anders dan een AVB.

Vragen en opmerkingen

Hopelijk geeft bovenstaande informatie u handvatten om een verdere inhoudelijke discussie met betrekking tot (afbouw)garanties en aansprakelijkheid mogelijk te maken binnen uw eigen organisatie alsmede met uw opdrachtgevers en uiteindelijke verkrijgers.
Wat kan In-Staet nog meer voor u betekenen? In-Staet kan voor uw bedrijf lezingen of workshops verzorgen over (afbouw)garanties en aansprakelijkheid in relatie tot de relevante wetgeving, bijvoorbeel de Wet Kwaliteitsborging, maar ook over de contractvormen en daarbij praktische tips geven hoe om te gaan met de bijbehorende risico’s. Neem hiervoor contact op via de website.